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Juin 26

Prêt immobilier : le TEG (taux effectif global) qu’est-ce que c’est ?

Prêt immobilier, le TEG c'est quoi

Le TEG, un critère de comparaison des crédits immobilier

Certains termes employés par vos interlocuteurs bancaires habituels peuvent vous paraitre étranges, pompeux et même pire : des fois complètement incompréhensibles. Le TEG ou taux effectif global fait partie de ces termes régulièrement employés. D’affichage obligatoire dans tout contrat de prêt, le TEG sert à évaluer la globalité du coût d’un crédit immobilier. En ça il permet de comparer entre elles des offres qui peuvent avoir des caractéristiques différentes. Voyons ça en détail. 

Crédit immobilier : le TEG permet de comparer des offres dans leur globalité

En effet le TEG est un taux d’intérêt normalisé qui représente le coût total d’un emprunt.

Il doit obligatoirement intégrer  :

  • le taux nominal
  • les frais de dossier, commissions et rémunérations annexes
  • les coûts de garanties
  • les frais d’actes
  • les primes de l’assurance lorsqu’elle est souscrite conjointement au crédit et dans le même établissement.

Vous l’aurez compris, le calcul du TEG d’un crédit immobilier n’est pas très aisé à appréhender : 

  1. Le taux nominal : dans le cas d’un prêt à taux fixe, pas de problème de calcul, il est fixe pour toute la durée du crédit. S’il s’agit d’un taux variable, le TEG à la signature du contrat est indicatif et variera en fonction de l’évolution du taux nominal, ça se corse hein?
  2. Les frais de dossier : ce sont les frais que vous facture la banque pour la mise en place de votre dossier de prêt immobilier. Ces frais ont un impact direct sur le TEG, car ils sont payés au moment de la mise en place du financement.
  3. L’assurance emprunteur : c’est la garantie obligatoire exigée par tout organisme financier à la souscription d’un crédit immobilier. C’est elle qui prend en charge le remboursement du crédit en cas de décès, invalidité, incapacité de travail et parfois même en cas de perte d’emploi. Le coût de cette assurance est intégrée au TEG lorsque le contrat est souscrit au sein même de la banque qui finance.
  4. Les coûts liés aux garanties : obligatoirement intégrés dans le calcul du TEG lors de la mise en place d’un prêt immobilier, ce sont soit des suretés dites « réelles » comme l’hypothèque par exemple, soit des garanties apportées par des sociétés de cautionnement.
  5. Les frais d’actes : ce sont les coûts liés à l’intervention d’un notaire lors de l’acquisition dans l’ancien ou de l’achat d’un terrain.

Crédit immobilier, le TEG permet de comparer, mais est loin de tout révéler

Le TEG, que vous connaissez un peu mieux maintenant (même si cela reste opaque quant aux modes de calcul), ne dit effectivement pas tout d’un prêt immobilier. Il reste évident qu’il est utile, mais que d’autres éléments tout aussi importants doivent êtres surveillés lorsque l’on emprunte.

En effet nous vous conseillons de porter une attention toute particulière à certaines clauses de votre contrat. Ce sont des éléments qui ne sont pas révélés par le TEG. Il s’agit de tout ce qui va « faire vivre » votre contrat de prêt et notamment dans quelles mesures vous pourrez le faire évoluer en même temps que votre situation (familiale, professionnelle, santé…) évoluera elle-même.

Je vous parle ici, par exemple, des modalités de remboursement. Aurez-vous la possibilité d’augmenter ou de réduire le montant de vos mensualités, et dans quelles proportion? Le contrat prévoit-il une possibilité de pause mensualité, en cas de coup dur? Si oui comment la met-on en place et pour combien de temps? La garantie demandée par la banque est-elle définitivement perdue ou bien récupérable en partie au terme du prêt? L’assurance est-elle à mensualités constantes ou dégressives, et des pénalités de remboursement anticipé sont-elles prévues, si oui sont-elles négociables?

Autant de questions qui doivent vous amener à une réflexion poussée à la souscription de votre prêt immobilier

Car vous l’avez bien compris, s’il existe des paramètres tout aussi importants (voire plus???) que le taux d’un prêt immobilier, ce sont bien les derniers éléments évoqués ci-dessus.
Pour rappel, analysez avec la plus grande attention l’ensemble des modalités de remboursement (anticipé ou non) et leurs possibilités d’évolution, les assurances et la présence ou non de clause de pause mensualité ou de différé.

Pour en savoir plus, rendez-vous sur le site ABC Crédits, et suivez-nous sur Facebook.

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Wil

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