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Juil 04

Crédit immobilier : le taux variable ou révisable comment ça marche ?

Taux variable c'est quoi

Le prêt immobilier à taux variable

Dans le domaine du crédit immobilier, s’il y a bien un mode de fonctionnement typiquement français (en tout cas en terme de proportions), c’est bien le fait que plus de 90% des souscriptions actuelles s’effectuent à taux fixe. Ceci représente environ 85% des quelques 800 milliards d’euro d’encours actuel qui sont détenus sous cette forme. Est-ce problématique? Oui si l’on en croit le comité de Bâle. Pourtant bon nombre d’emprunteurs ne se posent même pas la question : le taux fixe, c’est la sécurité, point. Pourtant est-ce si judicieux que ça, les banquiers jouent-ils leur rôle de conseil, en d’autre termes, le prêt immobilier à taux variable est-il plus intéressant et surtout comment fonctionne-t-il ? Essayons de faire clair.

Prêt immobilier : le taux variable, c’est quoi ?

Emprunter à taux variable, parait de prime abord, moins sécurisé, plus aléatoire que de le faire à taux fixe. Pourtant nous allons voir par la suite que cela peut s’avérer intéressant voir bien plus rentable.

Ce type de prêt immobilier à été introduit en France au cours des années 80. Il n’a pourtant pas connu un succès aussi important que dans d’autres pays européens tels que la Grande Bretagne et l’Espagne qui aujourd’hui, contrairement à nous ont une bonne partie de l’encours de prêts immobilier à taux révisable.

Le fonctionnement du crédit immobilier à taux variable est un peu plus complexe que celui à taux fixe, sans pour autant n’être compréhensible que par des experts. Il s’agit simplement d’une révision du taux  d’intérêt périodiquement, et ce en général à la date anniversaire de l’emprunt, en fonction d’un indice donné. Il en découle une révision à la hausse ou à la baisse soit de la mensualité à rembourser par l’emprunteur soit de la durée du crédit si la mensualité à été choisie constante. Et cette opération sera renouvelée à chaque date anniversaire.

L’indice de référence pour les prêt à taux révisable est l’EURIBOR qui est un des principaux taux de référence de la zone euro. Le calcul du taux de crédit se réalise donc à partir de cet indice auquel la banque rajoute sa marge commerciale.

Crédit immobilier : des sécurités sur les taux variables

Alors emprunter à taux variable, est-ce plus dangereux qu’à taux fixe?

En fait pas vraiment, et si l’on en croit le site officiel de l’Euribor : 

les personnes ayant systématiquement retenu un taux variable s’en sont sorties à meilleur compte que les personnes ayant opté pour un taux hypothécaire fixe

Voilà c’est dit, emprunter à taux variable coute moins cher au final.

Différents éléments entrent en compte pour expliquer cela :

  1. Les crédits immobilier à taux variable sont dit « CAPÉS ». Cap +1 ou Cap -1 signifie que le taux établi à la signature du contrat, ne pourra pas évoluer de plus d’1% à la hausse ou à la baisse,
  2.  A une date donnée, les taux variables sont toujours plus faibles que les taux fixes,
  3. Les premières années, les mensualités remboursées sont composées d’une partie importante d’intérêts.

En pratique, on constate bien souvent peu d’évolution des mensualités les deux premières années alors que la proportion d’intérêts remboursés les premières années est conséquente. Fort de ça, plus les taux sont bas, à mensualité constante, plus la part de capital remboursé est importante.

Choisir un taux variable devra donc essentiellement dépendre du différentiel de taux existant entre le variable et le fixe.

En tout état de cause il conviendra d’étudier l’ensemble des risques en cas de remontée des taux et de s’assurer de sa capacité à y faire face.

Taux variable : intéressant ou pas ?

En conclusion, emprunter à taux variable peut s’avérer très rentable…mais pas toujours. A l’heure actuelle, les taux sont tellement bas, plus bas historique depuis 70 ans, que le potentiel de baisse semble réduit. Il est en effet plus probable de s’attendre à des hausses (même légère) dans les mois avenirs. 

Chacun jugera de son aversion au risque, même si celui-ci semble limité, les taux n’ayant pas, semble-t-il, l’air de s’orienter vers une tendance haussière forte.

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Wil

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